Klettergeräte und eine Rutsche in einem großen runden Sandkasten
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Projekt NEO

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Der Abschluss des Projekts NEO war für berlinovo 2021 ein besonderer Erfolg. Nach Jahren des Abverkaufs stieg der Wohnungsbestand des Unternehmens auf einen Schlag um mehr als 4.000 Einheiten. Parallel zur Apartmentstrategie leistet berlinovo jetzt auch als klassischer Wohnungsvermieter einen gut sichtbaren Beitrag zur Versorgung Berlins mit bezahlbarem Wohnraum. Die Aufgaben als Bewirtschafter wachsen.

Eine Lösung für Berlin
Der Anstoß für das Projekt NEO ergab sich aus einer politischen Situation: Die Deutsche Wohnen SE ist mit ihren mehr als 100.000 Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt Berlins eine Instanz. Entsprechend aufmerksam hatten die Berliner Bürger:innen die Versuche der Bochumer Vonovia begleitet, das Unternehmen zu übernehmen. Die Sorge, dass die Mieten steigen würden, war groß. Nach intensiven Diskussionen unter Einbeziehung der Politik kam es dann letztlich im Oktober 2021 tatsächlich zum Zusammenschluss. In diesem Zuge legten die beiden Vertragspartner gemeinsam mit dem Land Berlin einen Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen vor, der weitreichende Garantien für Mieter:innen von Deutsche Wohnen und Vonovia in der Hauptstadt festschreibt.

Gleichzeitig ergab sich für Berlin die Möglichkeit, von den Fusionspartnern 20.000 Wohnungen zu übernehmen. Eine sinnvolle Option, denn mehr Wohnungen in öffentlicher Hand bedeuten mehr Einfluss auf den Wohnungsmarkt sowie sozialverträgliche Mieten und mehr Sicherheit für viele Menschen. Anfang 2021 bewirtschafteten die sieben städtischen Gesellschaften insgesamt rund 340.000 Wohnungen. Politisches Ziel des Senats sind 400.000. Mit dem Kauf käme man dem Ziel näher; er wäre also eine gute Lösung für Berlin.

Viele Hochhäuser (teilweise mit Graffiti), links im Hintergrund ein großes gelbes Rapsfeld
340.000 Wohnungen sind in der Hand der städtischen Unternehmen.
Ziel des Senats sind 400.000.“
Eine junge Frau mit Mädchen auf dem Arm

Ein Gemeinschaftsprojekt
Für die Realisierung des Projekts galt es nun, Landesunternehmen zu finden, die die Bestände operativ und wirtschaftlich sinnvoll integrieren konnten. Eine Bedingung war nämlich, dass der Erwerb den Berliner Landeshaushalt nicht belastete.

Nach eingehenden Prüfungen stand die Lösung in Form einer Dreier-Konstellation: Im September 2021 schloss die berlinovo gemeinsam mit den Schwesterlandesgesellschaften HOWOGE und degewo die Verhandlungen zum Ankauf von insgesamt rund 14.750 Wohnungen und 450 Gewerbeeinheiten aus den Beständen von Vonovia und Deutsche Wohnen ab. Der Gesamtkaufpreis von rund 2,46 Mrd. Euro entspricht dem für die Zukunft errechneten Ertragswert und berücksichtigte den Investitionsbedarf für mittel- und langfristige Instandsetzungsmaßnahmen.

Dass es nicht die angebotenen 20.000 Einheiten wurden, lag an dem Ergebnis der ausführlichen Immobilienbewertung, die die Landesunternehmen im Vorfeld durchgeführt hatten. Sie zeigte, dass sich ein Teil des angebotenen Bestands unter den Rahmenbedingungen der Landesunternehmen nicht dauerhaft wirtschaftlich betreiben ließ – nicht weil die Substanz der Wohnungen schlecht war, sondern weil die potenziellen Mieten für die Bewohner:innen außerhalb des aus Sicht der Wohnungsunternehmen sozialverträglichen Rahmens lagen.

Die Arbeit fängt jetzt erst an
Michael Plinke arbeitet in der Stabsstelle Recht & Beteiligungen. Er begleitet das NEO-Portfolio gemeinsam mit Udo Teschner (Leiter Transaktionen) als Projektleiter und kennt die genauen Zahlen: „Mit dem Zukauf wuchs unser Immobilienportfolio zum 1. Januar 2022 um 3.939 von der Deutsche Wohnen SE übernommenen Wohn- und Gewerbeeinheiten. Zum 1. Juli kamen weitere 205 Wohneinheiten von Vonovia hinzu.“ Das Portfolio verteilt sich auf fünf Quartiere und ergänzt mehrheitlich die Schwerpunktstandorte in Spandau (2.643 WE) und Marzahn-Hellersdorf (1.217 WE). Die übrigen 205 Wohneinheiten liegen in den Stadtteilen Staaken, Britz und Altglienicke. Die Bestände befinden sich überwiegend in städtischen Randlagen.

61 % der neuen Wohneinheiten wurden vor 1974 errichtet. Das bedeutet, dass es jede Menge zu tun gibt: Fassaden und Fenster müssen energetisch saniert, Bäder und Leitungsstränge erneuert sowie Barrieren abgebaut werden. Auch im Quartiersumfeld gibt es einiges zu tun, damit sich die Bewohner:innen wohlfühlen können.
Im vergangenen Jahr lag der einkalkulierte Betrag für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei rund 167 Mio. Euro bei einem kurz- bis mittelfristigen Investitionshorizont. Bei den inzwischen gestiegenen Preisen und den geänderten Förderungsrahmenbedingungen dürften weitere Mittel hinzukommen.

Im Vordergrund: ein mehrstöckiges Hochhaus. Dahinter ragen zwei weitere, noch größere Hochhaustürme hervor.
Eine junge Familie von hinten bei einem Spaziergang, rechts ein Radweg, hinten ein Bus an der Bushaltestelle

Für den Mitgeschäftsführer Alf Aleithe sind dies aber sinnvolle Investitionen: „Wir haben mit dem NEO-Portfolio die Chance erhalten, den Berliner:innen zusätzlichen Wohnraum zu bezahlbaren Konditionen anzubieten. Der von uns bewirtschaftete Wohnungsbestand steigt um mehr als 20 %. Als strategischer Partner der Stadt werden wir das neue Portfolio in eine moderne und sozialverträgliche Bewirtschaftung bringen. Damit unterstreichen wir unseren sozialen Auftrag für Berlin.“

Dass dies auch auf der wirtschaftlichen Seite klappt, dafür gibt die Mitgeschäftsführerin Silke Andresen-Kienz die Gewähr: „Steigende Kosten entsprechen natürlich nicht unserem Wunsch. Aber sie schrecken uns auch nicht ab. Unsere wirtschaftliche Situation ist ausgesprochen solide, sodass wir auch mit Mehrkosten gut umgehen können.“

Auch im Fokus: das Quartier
Dass sich der Großteil des Neubestands in zusammenhängenden Quartiersclustern befindet, begünstigt nicht nur eine effiziente Bewirtschaftung. Michael Plinke: „Über die Lebensqualität einer Wohnung entscheidet auch die Qualität des unmittelbaren Quartiersumfelds. Das gilt für das Falkenhagener Feld in Spandau ebenso wie für die Zossener Straße in Marzahn-Hellersdorf. Das bedeutet für uns, dass wir mit dem Bestand auch die Verpflichtung übernehmen, den Kiezcharakter zu stärken. Dies erreichen wir zum Beispiel durch die Unterstützung der Ansiedlung von Einrichtungen zur Nahversorgung und Cafés oder das Knüpfen von Kooperationen mit sozialen Trägern und langfristige Quartiersentwicklungsmaßnahmen.“ Aus der Bewirtschaftung der anderen Quartiere bringt berlinovo auf diesem Feld umfassende Erfahrung mit – und viele neue Ideen, die das Unternehmen auch hier einbringen wird.

Damit die Vorhaben in Verbindung mit NEO Realität werden, hat berlinovo 44 neue Stellen geschaffen: für die technische Instandsetzung, für die Objektverwaltung und für zahlreiche andere Aufgaben. Ein großer Teil der Stellen ist bereits besetzt. „Der Zuwachs ist für uns alle sehr bereichernd. Die neuen Kräfte bringen frischen Wind mit, was unseren Horizont noch einmal zusätzlich erweitert“, sagt Plinke. Darüber hinaus greift das Unternehmen – so wie in anderen Projekten in der Vergangenheit – auf bewährte Kooperationen mit Unternehmen zurück, die stellvertretend für die berlinovo die Regie übernehmen.

Man kann also sagen: Das Projekt NEO ist erfolgreich umgesetzt – und für die Integration ist alles auf einem guten Weg.

Projekt NEO Karte

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