„Investiere in Wissen, und die Zukunft gehört Dir.“ Gemäß diesem Motto hat sich Berlin zu einer der prägenden Wissens- und Innovationsmetropolen in Europa entwickelt. Um diesen Status zu erhalten, schafft die Stadt Rahmenbedingungen, die den akademischen Nachwuchs unterstützen. berlinovo unterstützt dabei maßgeblich. Bis 2026 will das Unternehmen bis zu 6.000 neue Wohnplätze für Studierende schaffen.
Hauptstadt der Studierenden
Im Wintersemester 2021/22 nahmen in Berlin laut Statistik 27.089 junge Menschen ein Studium auf, 1.300 mehr als im Vorjahr. Damit setzt sich der langjährige Wachstumstrend unvermindert fort: Innerhalb der vergangenen zehn Jahre kletterte die Zahl der Studierenden in Berlin um 25 % auf mehr als 202.000. Die Stadt mit ihren vier Universitäten, sechs Fachhochschulen und mehr als 30 Privathochschulen ist mit großem Abstand Deutschlands größte Universitätsstadt. Mehr als die Hälfte kommt von außerhalb, jede:r Fünfte aus dem Ausland.
Ein erfolgreiches Studium öffnet viele Türen. Aber das Studieren hat auch seinen Preis. Wer in Berlin ein WG-Zimmer anmieten möchte, muss laut einer Erhebung von ImmoScout24 dafür durchschnittlich 38 € pro Quadratmeter bezahlen. Das ist im Ranking der teuersten Universitätsstädte Platz 2, nach München (40 €), vor Hamburg (33 €) und Frankfurt am Main (32 €). Der Preis zeigt deutlich: Der Markt in Berlin ist eng, der Wettbewerb um zeitlich begrenzten Wohnraum intensiv.
Und die Unterkunft stellt ja nur einen Teil der Kosten dar, die ein:e Nachwuchsakademiker:in aufbringen muss. In Deutschland liegt das Spektrum für die Lebensunterhaltungskosten laut Studierendenplattform Studis Online zwischen 672 und 1.615 €.
€ pro m²
zahlt ein Studierender in Berlin durchschnittlich für ein WG-Zimmer.
Beschleunigung: 6.000 Plätze bis 2026
Im Auftrag der Stadt nimmt sich berlinovo des Themas Studierendenwohnen an – und das übrigens nicht erst seit Kurzem. Bereits 2016 setzte der Regierende Bürgermeister Michael Müller in der Storkower Straße in Lichtenberg den ersten Spatenstich für einen berlinovo-Neubau mit 129 Studierendenapartments. Der Preis für ein 1-Zimmer-Apartment: ab 340 € warm. Mit seiner Holz-Hybrid-Bauweise entsprach das Gebäudekonzept schon damals modernen Nachhaltigkeitskriterien. Es berücksichtigte die typischen Bedürfnisse der Studierenden: ein obligatorisches IPTV-/Internet-Angebot, einen Waschsalon mit Waschmaschinen und Trockner über Kartenzahlung sowie eine Learning Lounge.
In der Zwischenzeit ist eine ganze Reihe von Apartments hinzugekommen: in Lichtenberg, in Reinickendorf, in Pankow und in Treptow-Köpenick. Heute bietet berlinovo mehr als 1.800 Studierenden eine Unterkunft. Mit der Umsetzung der Apartmentstrategie erhöht sich das Tempo weiter: Zurzeit befinden sich mehr als 2.900 Wohnplätze im Bau und mehr als 2.200 in der Planung. Aktuelles Ziel: Bis 2026 will berlinovo bis zu 6.000 neue Wohnplätze geschaffen haben.
Anspruchsvoll...
Christian Marschner ist Technischer Geschäftsführer der Berlinovo Grundstücksentwicklungs GmbH; die 100-prozentige Tochter der berlinovo kümmert sich um die Entwicklung und den Bau der Immobilien. Für ihn und sein Team ist die Projektentwicklung der Apartments eine attraktive Aufgabe: „Die Möglichkeiten im Bauwesen haben sich in den letzten zehn Jahren enorm weiterentwickelt. Neue Materialien, neue Technologien und neue Bauweisen geben uns bei der Planung unserer Vorhaben viele neue Optionen. Diese können wir für passgenaue und vor allem effiziente Lösungen nutzen.“
Das Merkmal Effizienz ist vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen besonders gefragt, denn die energetischen Anforderungen des Gesetzgebers sind sinnvoll. Aber sie treiben die Investitionskosten deutlich nach oben. Seit Januar dieses Jahres reduziert der Staat die Förderung für Neubauten deutlich. Marschner: „Wir erleben gerade eine regelrechte Bauflation. Die Inflation treibt die Baukosten mit historischen Raten. Gleichzeitig werden die bereits durch Corona gestörten Lieferketten durch den Ukrainekrieg zusätzlich belastet.“ Der Geschäftsführer verdeutlicht Letzteres am Beispiel Baustahl: „Ein Drittel des in Deutschland genutzten Baustahls kam bisher aus Russland und der Ukraine. Dieser Teil fällt im Moment komplett weg.“
... aber machbar: Die berlinovo-Hebel
Wie stark die Kosten zukünftig steigen werden, lässt sich nicht sagen. Aber vom Grundsatz her hat berlinovo auf die Kostenfrage drei konzeptionelle Antworten. Die erste ist die Art zu konzipieren. Marschner: „Wir beschränken uns in unseren Planungen auf wenige Grundrisse: a) Einzelapartment, b) Doppelapartment, unter Berücksichtigung der Einhaltung der Barrierefreiheit. Es gibt nur zwei bis drei Regelgrundrisstypen. Diese aber stimmen wir in allem perfekt auf die Nutzungsbedürfnisse der Zielgruppe ab.“ Weniger Varianten in der Planung bedeuten geringere Kosten in der Umsetzung.
Die zweite Antwort ist die Umsetzung der Projekte in serieller oder modularer Bauweise. Marschner: „Statt an einen klassischen Generalunternehmer, der dann die Einzelgewerke wieder kleinteilig bei Dritten einkauft, geben wir den Auftrag regelmäßig an einen Partner, der die Gewerke so weit wie möglich als Baugruppen oder Module vorproduziert, diese dann zur Baustelle bringt und dort in sehr kurzer Zeit und mit geringem Nebenaufwand zusammenbaut.“ Das reduziert die Kosten, sichert die Qualität und beschleunigt die Genehmigungsprozesse. Zudem verringert sich für den Auftraggeber das Kostenrisiko. „Bei der Vergabe der Gesamtlösung an den Modulhersteller kann dieser durch gezielte Materialbevorratung die kontinuierliche Lieferbereitschaft im vereinbarten Zeit- und Kostenrahmen sicherstellen“, sagt Marschner.
„Drei Hebel: Standardisierte Grundrisse, Vorproduktion und niedrige Verbräuche.“
Die dritte Antwort ist die Minimierung der Verbrauchskosten. Dort ist vor allem über den energetischen Bereich viel möglich. Das beginnt bei der Beschaffenheit der Gebäudehülle und reicht bis zur Steuerung der Verbräuche. Marschner: „Mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, einer Luftwärmepumpe am Boden und einer Grauwassernutzungsanlage im Keller halten wir die laufenden Kosten unter Kontrolle und tun zugleich etwas für die Umwelt.“ Selbst die Installation von kleinen Windkraftanlagen ist für berlinovo eine Option.
Wohlfühlen – auch vor der Apartmenttür
Die Grundausstattung der Apartments umfasst eine Kochnische, ein Duschbad, einen Schreibtisch, der auch Esstisch sein kann, ein Bett und einen Schrank. Ziel der Projektentwickler ist es, auf kleinem Raum viel unterzubringen. Damit sich die Bewohner:innen später auch auf der begrenzten Fläche möglichst wohlfühlen, investieren die Projektentwickler viel Zeit und nutzen Erfahrungswerte und Ideen aus Zukunftsprojekten für optimale Schnitte und Ausstattung.
Wichtig für den Wohlfühlfaktor sind auch die Gemeinschaftsflächen. Die Studierenden sollen einander begegnen können und auch außerhalb ihres Apartments gern verweilen. Dafür setzen die Planer je nach Möglichkeit viele Ideen um. Das sind im Innenbereich zum Beispiel eine Learning Lounge, eine Gemeinschaftsküche oder ein Fitnessraum. Das Dach wird dort, wo möglich und nicht als Gründach mit PV-Anlagen ausgestattet, als Dachterrasse genutzt. Und vor den Gebäuden werden, in Abhängigkeit der zur Verfügung stehenden Außenflächen, Sportanlagen, Fitnessparcours oder ein Außenschachbrett mit eingeplant. Fahrradstellplätze sind ebenso vorgesehen wie Pkw-Stellplätze, wo es sinnvoll bzw. erforderlich ist.
Nachhaltig – mit Smart Building
Ein bewusster Umgang mit den Ressourcen führt zu geringeren Verbräuchen. Das senkt die Kosten und hilft der Umwelt. In der Brückenstraße 12/13 in Treptow-Köpenick setzt das Team zurzeit ein Smart-Building-Pilotprojekt um. Teil des Projekts ist die Implementierung einer intelligenten Regulierung der Wärme und der Luftqualität sowie die digitale Erfassung der Verbrauchswerte. Die Idee ist, dass die Mieter:innen zukünftig ihre Verbräuche in Echtzeit auf einem Tablet innerhalb ihres Apartments ablesen und – gegebenenfalls in Verbindung mit einer Bonifikation im Rahmen des Mietverhältnisses – ihr Verhalten steuern können.
Ein anderer Kosten- bzw. Ressourcenhebel ist das Wasser. Über Dachbegrünung, Reduzierung der Flächenversiegelung und Grauwassernutzung lassen sich Gebühren und Verbrauch bei gleichzeitiger Erhöhung des Wohlfühlfaktors senken, denn mit dem hohen Nachhaltigkeitsbewusstsein gerade der jungen Generation ist es für diese gut zu wissen, dass zum Beispiel das Wasser auch nach dem Duschen noch einen sinnvollen Zweck erfüllt.
In den Kontext eingebunden
Das Apartment ist Teil des Wohnkomplexes. Der Wohnkomplex ist wiederum Teil eines Quartiers. Auch die letztere Verbindung haben die Planer im Blick. Insbesondere im Erdgeschoss lassen sich in Abhängigkeit von den lokalen Gegebenheiten bei der Konzeption andere Nutzungsarten integrieren – zum Beispiel ein Café wie in der Walter-Friedländer-Straße in Pankow oder eine Kita wie in der Brückenstraße in Treptow-Köpenick. In der Elfriede-Tygör-Straße in Lichtenberg ist es anders herum. Dort setzt die Konzeption auf etwas bereits Bestehendem auf: Hier wird ein bereits bestehender Netto-Supermarkt neu errichtet und bis voraussichtlich Ende 2023 mit 159 Apartments für Studierende überbaut. Wo möglich, wird, etwa über die Fassadengestaltung oder Skulpturen, auch eine Verbindung zu Kunst und Kultur hergestellt.
Auch in Zukunft in guten Händen
Was brauchen Studierende, damit sie sich in ihrem Apartment wohlfühlen? Wie muss das Umfeld beschaffen sein? Welche Möglichkeiten lassen sich noch erschließen? Was funktioniert aber auch nicht? Über diese und ähnliche Fragen denken die Projektentwickler der berlinovo nicht nur allein nach. Sie stehen auch in einem laufenden Austausch mit dem Umfeld – mit den Studierenden selbst, mit den Hochschulen und Universitäten und mit Immobilienexpert:innen wie dem Berliner Beratungsunternehmen Relace. Gemeinsam mit Letzterem entwickelt berlinovo gerade ein umfassendes Rahmenprogramm, zu dessen Ergebnissen auch zentrale Leistungsversprechen für die jeweiligen Zielgruppen – hier: die Studierenden – gehören werden. Alexandra Stammer ist kaufmännische Geschäftsführerin der BGG und verantwortet unter anderem das Team Propertymanagement. Für sie steht die berlinovo „für stadtwohlorientiertes Handeln und eine zukunftsfähige Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohnraum für Studierende im Sinn der Gemeinschaft und der Community – kurz: berlinovo verbindet.“
Im Vertrieb lautet eine Regel: „Wenn Du wissen willst, ob Du auf dem richtigen Weg bist, frag Deine Kunden.“ berlinovo tut mehr als das. Den Studierenden und jungen Kund:innen der berlinovo wird das gefallen.
