Effizient und nachhaltig bauen: Mit der Einführung des Modulbaus und der Verwendung neuer Baustoffe zeigt berlinovo, dass sich das Unternehmen dieser Aufgabe erfolgreich stellt. Auch bei der Finanzierung geht das Landesunternehmen Wege, die in die Zukunft passen – und in das Geschäftsmodell, denn der Preis der Immobilien spielt für die spätere sozialverträgliche und zugleich wirtschaftliche Vermietung eine zentrale Rolle.
Sechs Billionen Euro zu Netto-NullKlimaneutralität bis 2045 – dieses Ziel hat sich die Bundesregierung gesetzt und das Vorhaben im vergangenen Jahr im Klimaschutzgesetz verankert. Das „Net-Zero Deutschland“ gibt es nicht zum Nulltarif. Insgesamt sind dafür laut einer McKinsey-Analyse Aufwendungen in Höhe von sechs Billionen Euro erforderlich. Das entspricht Jahr für Jahr 7 % des Bruttoinlandsprodukts oder auf den Gesamtzeitraum bis 2045 gesehen dem gesamten Nettoprivatvermögen der deutschen Haushalte aus Bargeld, Wertpapieren, Bankeinlagen und Versicherungsansprüchen.
Sehr viel Geld also. Trotzdem lässt sich die Klimawende – sofern die Berechnungen von McKinsey passen – sogar zu gesamtgesellschaftlichen Netto-Null-Kosten erreichen, sprich: Das, was Deutschland für die Dekarbonisierung an der einen Stelle ausgibt, gewinnt es durch Einsparungen bzw. Ertragssteigerungen an anderer Stelle wieder. Voraussetzungen dafür sind der konsequente Umstieg auf grüne Technologien in allen Wirtschaftssektoren und Lebensbereichen und eine sehr deutliche Beschleunigung im Handeln.
Der Berliner Senat hat das Klimaziel der Regierung für die 3,7-Millionen-Metropole aufgenommen und stellt zur Umsetzung seine Landesunternehmen in die Pflicht – auch die berlinovo, die als Immobilienunternehmen einen wichtigen Klimabeitrag leisten kann. Thorben Lubnau leitet bei der berlinovo den Bereich Financial Services. Er steuert mit seinem Team aus insgesamt 70 Mitarbeitenden die operativen Finanzgeschicke des Unternehmens. Dafür spricht er zurzeit vergleichsweise häufig mit seiner Unternehmensleitung, denn die Umsetzung der zahlreichen Vorhaben setzt voraus, dass das Unternehmen auf einer stabilen wirtschaftlichen Grundlage steht.
Das tut es. Die Bilanzstrukturen sind vorbildlich, die Liquidität gibt Spielraum und die wirtschaftlichen Langfristverpflichtungen sind vorteilhaft geregelt. Lubnau: „In der jüngeren Vergangenheit konnten wir 1,2 Mrd. Euro sehr günstig und mit 20-jähriger Zinsbindung refinanzieren. Auch die ebenfalls sehr guten Konditionen unseres jüngsten Großprojekts NEO sind bis 2052 derivativ abgesichert.“ Was hier so sachlich beschrieben wird, bringt der berlinovo in Zeiten steigender Zinsen erhebliche wirtschaftliche Vorteile.
Damit Unternehmen wie berlinovo ihrem Klimaauftrag nachkommen können, unterstützt auch der Bund über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit entsprechenden Förderprogrammen. „Unser Altbestand besteht zum großen Teil aus Plattenbauten. Er ist weitestgehend saniert und wurde bisher in der Regel hypothekenfinanziert. Für unser Neugeschäft sieht das anders aus. Hier haben wir von Beginn an auf Energieeffizienz gesetzt und entsprechende KfW-Kredite in unsere Finanzierungen eingebunden“, sagt Lubnau.
Angesichts des Kostendrucks spielen die KfW-Mittel für die berlinovo eine wichtige Rolle. Lubnau: „Bei den Mieteinnahmen sind uns durch unseren sozialen Auftrag klare Grenzen gesetzt. Deshalb ist es wichtig, dass wir so effizient wie möglich bauen.“
Dass die KfW-Förderung an die Wohneinheit gekoppelt ist und nicht in Abhängigkeit von der Wohnfläche erfolgt, kommt der berlinovo sehr zugute. Bei der Errichtung jeder Wohneinheit besteht die Möglichkeit auf dieselbe Maximalförderung. Bei einem klassischen KfW-Darlehen 40 beläuft sich diese auf bis zu 120.000 €. Hinzu kommt ein Tilgungszuschuss von bis zu 45 %.
Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss das Unternehmen sicherstellen, dass der Wärmeenergieverbrauch um 60 % geringer als bei einem vergleichbaren Neubau ausfällt. Dies lässt sich durch einen umfangreichen Wärmeschutz und eine hochwertige Dach- und Bodenplattendämmung erreichen. Darüber hinaus muss ein Haus des Standards KfW 40 luftdicht sein und regenerative Energien nutzen. Dies kann eine Kombination aus Solaranlage, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und Holzpellets sein. „In den letzten Jahren haben wir die Finanzierungsmöglichkeiten über die KfW optimal genutzt. Ein Beispiel: In der Selma-Lagerlöf-Straße in Berlin-Pankow – hier haben wir heute 399 Studierendenapartments in der Vermietung – stammen über 70 % des Mitteleinsatzes aus KfW-Darlehen“, sagt Lubnau.
Einst als Bad Bank gestartet ist die berlinovo für das Land Berlin ein tolles Asset geworden – und für Investoren eine gute Adresse. Lubnau: „Jetzt, wo wir als klassischer Bestandshalter agieren, haben wir direkten Zugriff auf die Cashflows und können eigenständig Initiative entwickeln. Zusammen mit dem geringen Verschuldungsgrad und einer tragfähigen Wachstumsgeschichte sind das für uns gute Voraussetzungen, um auch über alternative Formen der Finanzierung nachzudenken.“
Diese finden sich am Kapitalmarkt – und dort zum Beispiel in Form von zinstragenden Wertpapieren. Für ein Unternehmen des Landes Berlin ist das zwar ein neuer und somit bisher noch ungewöhnlicher, aber ein wirtschaftlich sehr attraktiver Weg. Den Zugang zu diesen Finanzinstrumenten öffnet sich berlinovo gerade durch das Durchlaufen eines externen Ratingprozesses. Dieses beurteilt die Bonität des Unternehmens und damit die Zinskonditionen, zu denen berlinovo bei Banken und anderen Investoren Fremdkapital aufnehmen kann.
Die LBBW ist für die berlinovo im Bereich der Finanzlösungen ein wichtiger Kooperationspartner. Nadine Stelter ist die Expertin für Immobilienfinanzierungen und steht mit Thorben Lubnau in einem regelmäßigen fachlichen und geschäftlichen Austausch. Für sie ist Nachfrage nach grünen Finanzierungsprodukten heute kein Trend mehr, der irgendwann durch einen anderen abgelöst wird. Sie ist das Ergebnis einer Verpflichtung gegenüber der Gesellschaft und dem Gesetzgeber: „Über die EU-Taxonomie wird der grüne Fußabdruck von Unternehmen inzwischen sichtbar gemacht. Der Kapitalmarkt preist die Nachhaltigkeitsqualität der Unternehmen in die Konditionen mit ein.“
Auch die aktuelle Frühjahrsstudie, die die LBBW in diesem Frühjahr zusammen mit dem Magazin FINANCE durgeführt hat, bestätigt: Der Stellenwert von nachhaltigen Kriterien in der Wirtschaft wird nach Meinung von mehr als neun Zehnteln der Befragten zunehmen. Infolgedessen beschäftigen sich sieben von zehn Entscheidern bereits mit nachhaltigen Finanzierungsformen wie Green Bonds. Nadine Stelter kann das aus ihrem Alltag heraus bestätigen: „Für uns, die Landesbank Baden-Württemberg, machen nachhaltige Baufinanzierungen inzwischen einen erheblichen Anteil am Neugeschäft aus.”
Die wachsende Expertise der LBBW im Bereich der nachhaltigen Finanzierung und die verlässliche Finanzkraft sind für berlinovo ausgezeichnete Voraussetzungen, um die Zusammenarbeit der beiden Unternehmen weiter zu stärken. berlinovo möchte durch Neubau und dort, wo es passt, auch durch Zukauf weiter wachsen. Dafür braucht es strategische Finanzpartnerschaften mit einem geteilten Verständnis und dem Commitment, auch mittel- und langfristig einen gemeinsamen Weg zu gehen. „Die Möglichkeiten der grünen Finanzierung sind inzwischen vielfältig. Das wollen wir nutzen. Mit der Kompetenz, die wir im Haus haben, und mit starken Partnern an unserer Seite wird berlinovo noch viel bewegen“, sagt Lubnau.
